Poľnohospodárske nájmy na Slovensku upravuje predovšetkým zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, subsidiárne aj Občiansky zákonník. Od 1. januára 2026 platí rozsiahla novela (zákon č. 308/2025 Z. z.), ktorá viaceré pravidlá, najmä výpovedné lehoty a minimálne nájomné, zásadne zmenila. V tomto článku nájdete aktuálny prehľad typov zmlúv, dôb trvania, výpovedných lehôt aj povinností oboch strán.
Typy zmluvných vzťahov
- Nájom pozemku na poľnohospodárske účely - „bežný“ (§ 1 - § 6): nájomca nepodniká na pozemku v rámci podniku, ide napríklad o drobné súkromné obhospodarovanie. Riadi sa hlavne Občianskym zákonníkom, zákon č. 504/2003 Z. z. dopĺňa len detaily.
- Nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 - § 14): najčastejší typ, nájomcom je poľnohospodársky podnikateľ - farmár, družstvo, s. r. o. Platia prísnejšie pravidlá: minimálna doba nájmu, povinná písomná forma a evidencie.
- Nájom poľnohospodárskeho podniku ako celku (§ 15 - § 19): prenajíma sa celý podnik, nie len pozemky. Nájomcom môže byť len zapísaný podnikateľ.
- Podnájom: nájomca môže dať pozemok do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Výnimkou sú pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu, ktoré sa do podnájmu dať nemôžu.
- Nový inštitút od 1. 1. 2026 - užívacie oprávnenie podľa § 1a: ak niekto bez preukázateľného titulu nepretržite päť rokov užíva pozemok a vlastník to nenamietal, vznikne mu užívacie oprávnenie. Nie je prevoditeľné a zaniká jednoduchou výzvou vlastníka. Neplatí pre pozemky vo vlastníctve štátu ani pre pozemky nezistených vlastníkov v správe SPF.
- Zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka a výpožička: novela na ne primerane vzťahuje formálne náležitosti nájomnej zmluvy - písomnú formu, presné vymedzenie predmetu, účel, zákaz predkupného práva a pravidlá ukončenia - aby sa sťažilo obchádzanie zákona.
Minimálne a maximálne trvanie nájmu (§ 8)
Pri nájme na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku platia tieto lehoty:
| Situácia | Trvanie |
|---|---|
| Všeobecné pravidlo | najmenej 5 rokov |
| Zmluva na určitý čas (všeobecne) | najviac 15 rokov |
| Založenie alebo obnova porastu špargle či drobného ovocia, registrované riešiteľské pracovisko | najmenej 10 rokov |
| Ovocný sad, vinohrad, chmeľnica (založenie alebo obnova) | najmenej 20 rokov |
| Registrované repozitórium (genetické zdroje) | najmenej 50 rokov |
Výpovedné lehoty (§ 12 a § 6)
Toto sa novelou zásadne zmenilo. Do konca roka 2025 platila pri zmluve na neurčitý čas pevná päťročná výpovedná lehota. Od 1. 1. 2026 sa táto lehota ruší a namiesto nej platí všeobecne jednoročná výpovedná lehota, ktorá je dispozitívna - strany si môžu dohodnúť inú.
Kľúčové obmedzenie: výpovedná lehota nikdy neuplynie skôr ako minimálna doba nájmu podľa § 8. Ak je výpoveď daná napríklad v druhom roku päťročného nájmu, lehota sa predĺži tak, aby nájom trval celkovo aspoň päť rokov.
- Zmluvu na určitý čas možno vypovedať len vtedy, ak si strany výslovne dohodli právo výpovede aj s uvedením výpovedných dôvodov.
- Výpoveď musí byť písomná.
- Pri „bežnom“ nájme mimo podnikania (§ 6) možno zmluvu na neurčitý čas vypovedať k 1. novembru.
Ďalšie špecifiká (najmä novinky od roku 2026)
- Povinná písomná forma pre zmluvu aj všetky jej dodatky a zmeny.
- Nové obsahové náležitosti zmluvy (§ 5): čo najkonkrétnejšie polohové vymedzenie pozemku alebo jeho časti (okres, katastrálne územie, parcelné číslo podľa registra C/E, výmera, spoluvlastnícky podiel), aby bol predmet nájmu jednoznačne identifikovateľný.
- Zákaz predkupného práva v zmluve o nájme pozemku - nové, výslovné ustanovenie (§ 5).
- Minimálne nájomné (§ 10) sa zvýšilo z 1 % na najmenej 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa BPEJ.
- Konkludentný vznik nájmu (§ 12): ak niekto užíva pozemok bez titulu a doručí vlastníkovi návrh zmluvy a vlastník do dvoch mesiacov neodmietne, nevyzve na vrátenie ani neuzavrie zmluvu s inou osobou, nájom vznikne na neurčitý čas. Táto fikcia súhlasu neplatí pre pozemky v správe SPF - ak fond na návrh nereaguje, nájom nevznikne.
- Prednostné právo nájomcu na uzatvorenie novej zmluvy za nájomné v obvyklej výške, ak si riadne a včas plnil záväzky. Neplatí, ak po skončení nájmu bude prenajímateľ sám podnikať v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom jeho blízka osoba.
- Osobitné pravidlá pre Slovenský pozemkový fond ako prenajímateľa: zverejňovanie blížiaceho sa skončenia nájmu, výberové kritériá pri viacerých záujemcoch a postup pri uzatváraní nájomných zmlúv nanovo upravený v § 13.
- Neprístupný pozemok: ak k pozemku nie je prístup alebo ho nemožno racionálne užívať a nájom sa skončil, rieši sa podnájomný vzťah s doterajším nájomcom v primeranej výmere a bonite. Tento postup sa nepoužije v obvode projektu pozemkových úprav, ak bolo schválené jeho vykonanie.
Povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Povinnosti nájomcu
- Užívať pozemok riadnym spôsobom a len na dohodnutý poľnohospodársky účel.
- Zmenu druhu pozemku alebo inú zásadnú zmenu vykonať len s písomným súhlasom vlastníka.
- Platiť dohodnuté nájomné, spravidla ročne pozadu, ak nie je dohodnuté inak.
- Znášať obvyklé náklady bežného užívania a udržiavania pozemku.
- Viesť evidenciu prenajatých aj vlastných pozemkov a evidenciu nájomného (§ 14).
- Nedať pozemok do podnájmu, ak to zmluva vylučuje; pri pozemkoch SPF podnájom nie je možný vôbec.
- Pri skončení nájmu pozemok vrátiť - pri neoprávnenom užívaní do 30 dní po zbere úrody, alebo do konca kalendárneho roka, ak úroda nebola založená.
Povinnosti prenajímateľa (vlastníka)
- Zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie pozemku počas trvania nájmu.
- Rešpektovať prednostné právo doterajšieho nájomcu na uzavretie novej zmluvy, ak si riadne plnil záväzky.
- Pri neuzatvorenej zmluve alebo neoprávnenom užívaní doručiť užívateľovi buď návrh zmluvy, alebo výzvu na vrátenie pozemku, inak hrozí konkludentný vznik nájmu.
- Znášať dôsledky mimoriadnych okolností - ak nájomca pre prírodné pomery, ktoré nespôsobil, nemohol dosiahnuť žiadny výnos, nie je povinný platiť nájomné, a ak úžitky klesli pod polovicu bežného výnosu, má právo na primeranú zľavu (§ 5).
- Nedohodnúť si predkupné právo k prenajatému pozemku - od roku 2026 je to výslovne zakázané.
Najčastejšie otázky vlastníkov (FAQ)
Táto časť reaguje na otázky, ktoré vlastníci poľnohospodárskej pôdy riešia najčastejšie, najmä keď uvažujú o predaji pozemku, na ktorom hospodári nájomca.
Môžem predať pozemok, na ktorom mám uzatvorenú nájomnú zmluvu?
Áno. Súhlas nájomcu na predaj sa nevyžaduje. Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí zásada „kúpa neruší nájom“ - pri zmene vlastníctva prenajatého pozemku nadobúdateľ automaticky vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Nájomná zmluva teda naďalej platí za rovnakých podmienok, len s novým vlastníkom na strane prenajímateľa. Nájomca je povinný platiť nájomné novému vlastníkovi, len čo mu bola zmena vlastníctva oznámená alebo preukázaná.
Môže ma nájomca nejako obmedziť alebo blokovať pri predaji?
Nie. Nájomca nemá právo predaj zablokovať ani ho podmieňovať svojím súhlasom. Existencia nájomnej zmluvy nebráni prevodu vlastníctva, mení sa len osoba prenajímateľa a samotný predaj prebehne bez účasti nájomcu. Nájomca sa môže brániť len vtedy, ak by nový vlastník porušoval jeho práva z existujúcej nájomnej zmluvy, napríklad ak by mu bránil v užívaní pozemku pred uplynutím nájmu.
Má nájomca predkupné právo k prenajatému pozemku?
Vo všeobecnosti nie. Do roku 2019 síce zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku predpokladal systém ponukových konaní a určitú formu prednosti pre miestnych poľnohospodárov, tieto ustanovenia (§ 4 až § 6) však Ústavný súd SR nálezom PL. ÚS 20/2014, vyhláseným v Zbierke zákonov 11. 2. 2019, zrušil ako protiústavné. Od tohto dátumu môžu vlastníci prevádzať poľnohospodárske pozemky bez povinnosti zverejňovať ponuku v registri Ministerstva pôdohospodárstva a bez zákonom stanovenej prednosti nájomcu alebo miestneho poľnohospodára.
Novela zákona č. 140/2014 Z. z., ktorá by opäť zaviedla ponukové konanie a systém predkupných práv, bola opakovane predmetom legislatívnych návrhov. Kým nenadobudne účinnosť, platí súčasný stav, teda voľný prevod bez týchto obmedzení. Pred konkrétnym predajom odporúčame overiť aktuálny legislatívny stav, keďže ide o oblasť, ktorá sa môže meniť.
Osobitne treba pripomenúť, že novela zákona č. 504/2003 Z. z. účinná od 1. 1. 2026 výslovne zakazuje dohodnúť v samotnej nájomnej zmluve zmluvné predkupné právo v prospech nájomcu. Nájomca teda nemôže mať predkupné právo ani na základe dohody v nájomnej zmluve.
Predkupné právo sa v praxi objavuje len v inej súvislosti - ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, majú ostatní spoluvlastníci (nie nájomca) zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza inak než blízkej osobe.
Musím pozemok pred predajom ponúknuť cez register ponúk alebo miestnym poľnohospodárom?
Aktuálne (rok 2026) nie. Táto povinnosť neplatí od februára 2019 z dôvodu vyššie uvedeného nálezu Ústavného súdu. Vlastník môže pozemok predať komukoľvek bez predchádzajúceho zverejňovania ponuky a bez povinnosti uprednostniť miestneho alebo susedného poľnohospodára. Výnimkou zostávajú všeobecné obmedzenia podľa iných predpisov, napríklad ak ide o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu alebo o zákaz drobenia.
Je pre mňa ako vlastníka výhodné mať pozemok prenajatý, keď ho chcem predať?
Závisí to od cieľovej skupiny kupujúcich, ide skôr o praktickú než právnu otázku:
- V prospech nájmu hovorí pravidelný príjem z nájomného a to, že pozemok je obhospodarovaný. Pre kupcov, ktorí hľadajú čisto investíciu do poľnohospodárskej pôdy ako aktíva, je bežiaci nájom s platiacim nájomcom skôr plus.
- Proti nájmu hovorí situácia, keď kupujúci chce na pozemku sám hospodáriť. Existujúci nájom s dlhou zostávajúcou výpovednou lehotou viazanou na minimálnu dobu nájmu (§ 8) môže záujem výrazne znížiť alebo cenu stlačiť nadol, keďže kupujúci reálne prevezme pozemok až po skončení nájmu.
Konkrétne odporúčanie závisí od toho, komu chcete predať a za akým účelom. Univerzálna odpoveď „áno“ alebo „nie“ neexistuje.
Ako môžem ukončiť nájom pred predajom, ak chcem predať pozemok „prázdny“, bez nájomcu?
Postupujte podľa pravidiel v časti „Výpovedné lehoty“ vyššie. Výpoveď musí byť písomná a výpovedná lehota (spravidla jeden rok, ak nie je dohodnuté inak) nikdy neskončí skôr ako minimálna doba nájmu podľa § 8 - typicky päť rokov, pri špeciálnych kultúrach 10, 20 alebo 50 rokov. Zmluvu na určitý čas možno vypovedať len vtedy, ak si to strany výslovne dohodli aj s dôvodmi výpovede. V praxi teda „vypratanie“ pozemku pred predajom môže trvať dlhšie, ako by si vlastník želal, a treba s tým počítať pri plánovaní predaja.
Čo môžem robiť, ak mi nájomca neplatí nájomné?
- Prvým krokom je písomná upomienka (výzva na zaplatenie) doporučeným listom s doručenkou.
- Odstúpenie od zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka: prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť, ak nájomca aj napriek upomienke nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, alebo ak nájomca užíva pozemok spôsobom spôsobujúcim škodu či hroziacim značnou škodou napriek písomnej výstrahe.
- Odporúča sa mať v samotnej nájomnej zmluve výslovne dohodnuté právo na odstúpenie alebo výpoveď pre prípad neplatenia nájomného, uľahčí to preukázanie dôvodu aj rýchlosť riešenia.
Z našej praxe: Družstvá väčšinou reagujú na výzvu od vlastníka kladne, výzva však musí byť zrozumiteľná a jasná. Malo by z nej byť zrejmé, ktoré parcely vlastník vlastní, za aké obdobie žiada nájomné a že je pripravený svoj nárok ďalej uplatňovať. Pošlite preto písomnú výzvu, pokojne aj po konzultácii s právnikom, s presným zoznamom parciel, obdobím a vyčíslenou sumou. Zároveň navrhnite stretnutie, na ktorom sa dohodnete nielen na úhrade dlhu, ale aj na riadnej nájomnej zmluve do budúcna.
Čo sa stane s nájmom, ak zomrie nájomca alebo vlastník?
Ak nájomca zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho, prechádzajú jeho práva a povinnosti z nájmu na jeho dedičov, obdobne ako pri iných majetkových právach. Ak zomrie vlastník (prenajímateľ), nájom pokračuje ďalej a do postavenia prenajímateľa vstupujú jeho dedičia. Rovnako ako pri predaji sa uplatní zásada z § 680 Občianskeho zákonníka, že zmena vlastníka nič nemení na existencii a podmienkach nájmu.
Musí byť nájomná zmluva zapísaná v katastri nehnuteľností?
Nie. Nájom poľnohospodárskeho pozemku je záväzkovým, nie vecným právnym vzťahom a do katastra sa nezapisuje ako vklad. Existenciu nájmu preto pri kúpe pozemku kataster automaticky neukáže. Kupujúci by mal pred kúpou vždy overiť u predávajúceho, prípadne priamo u užívateľa pozemku, či na pozemku existuje platná nájomná zmluva.
Staré zmluvy, zákonný nájom a faktické užívanie
Táto sekcia rieši tri situácie, ktoré sa síce týkajú užívania pôdy, no navzájom sa líšia. Vlastníci si ich často zamieňajú, hoci majú odlišné právne dôsledky.
Mám starú nájomnú zmluvu. Platia na ňu staré alebo nové pravidlá?
V zákone č. 504/2003 Z. z. platí zásada tzv. nepravej retroaktivity: ustanoveniami zákona sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred nadobudnutím jeho účinnosti. Táto zásada sa uplatňuje pri každej novele vrátane tej z roku 2026.
- Vznik zmluvy (bola platne uzatvorená?) sa posudzuje podľa práva platného v čase podpisu.
- Ďalšie fungovanie nájmu - výpovedné lehoty, minimálne doby nájmu, výška nájomného - sa od účinnosti novely riadi novým znením zákona, aj keď zmluva bola podpísaná pred rokmi.
Výnimky platia len tam, kde to zákon výslovne uvádza v prechodných ustanoveniach. Pri novele účinnej od 1. 1. 2026 sa osobitne upravilo, ako sa dopočíta výpovedná lehota pri výpovediach podaných ešte pred týmto dátumom: ak nie je v zmluve dohodnuté inak, výpovedná lehota zo zmluvy na neurčitý čas, ktorá začala plynúť pred 1. januárom 2026, uplynie najskôr uplynutím minimálnej doby nájmu podľa § 8, alebo uplynie 31. októbra 2026, ak minimálna doba nájmu už uplynula pred 1. januárom 2026.
Praktický záver: pri staršej zmluve vždy vychádzajte z aktuálne platného znenia zákona, nie z pravidiel, ktoré platili pri jej podpise.
Čo je „zákonný nájom“ a konkludentný nájom?
Ide o nájomný vzťah, ktorý nevznikol podpisom klasickej zmluvy, ale priamo zo zákona alebo mlčky - typicky v prípadoch, keď družstvo alebo iný subjekt užíva pozemok bez formálnej zmluvy a vlastník to dlhodobo toleruje.
- Historický „zákonný nájom“ podľa § 22 zákona č. 229/1991 Zb. vznikal v 90. rokoch pri transformácii družstiev, keď nebola uzavretá individuálna zmluva s každým vlastníkom.
- Konkludentný nájom podľa § 12 zákona č. 504/2003 Z. z. vzniká, ak užívateľ bez zmluvy doručí vlastníkovi návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník do dvoch mesiacov neodmietne ani nevyzve na vrátenie pozemku.
Kľúčové je, že aj takto vzniknutý nájom sa ďalej riadi rovnakými pravidlami skončenia ako zmluvný nájom - výpoveďou s ročnou výpovednou lehotou, pri nájme pri prevádzkovaní podniku viazanou na minimálnu dobu nájmu podľa § 8.
Čo ak nikdy žiadna zmluva ani mlčky vzniknutý nájom neexistovali - len faktické užívanie?
Tu treba rozlišovať od vyššie uvedených prípadov. Ak subjekt pozemok roky užíva úplne bez akéhokoľvek právneho titulu a vlastník to len fakticky toleruje, bez návrhu zmluvy a bez reakcie, od 1. 1. 2026 platí nový § 1a: ak takéto užívanie trvá nepretržite päť rokov a vlastník počas tejto doby nenamietal, užívateľovi vznikne osobitné, slabšie užívacie oprávnenie.
- Toto oprávnenie nie je prevoditeľné na inú osobu.
- Zaniká doručením písomnej výzvy vlastníka na vrátenie pozemku, bez ročnej výpovednej lehoty.
- Neplatí pre pozemky vo vlastníctve štátu ani pre pozemky nezistených vlastníkov v správe Slovenského pozemkového fondu.
Praktické odlíšenie troch situácií: (1) písomná alebo mlčky uzatvorená zmluva - výpoveď s ročnou lehotou; (2) čisto faktické užívanie bez zmluvy päť a viac rokov - stačí písomná výzva na vrátenie pozemku; (3) neistota, ktorá situácia nastala - odporúča sa poslať oboje súčasne, výpoveď aj výzvu, s odôvodnením pre oba prípady.
Zhrnutie
Novela účinná od 1. januára 2026 priniesla do poľnohospodárskych nájmov väčšiu flexibilitu pri výpovediach (koniec päťročnej výpovednej lehoty), ale aj prísnejšie požiadavky na obsah zmlúv a vyššie minimálne nájomné. Kto pripravuje alebo obnovuje nájomnú zmluvu na poľnohospodársku pôdu, mal by od roku 2026 počítať najmä s novým vymedzením pozemku, so zákazom predkupného práva a s odlišným počítaním výpovednej lehoty.
Tento článok je všeobecný informačný prehľad platnej legislatívy a nie je konkrétnym právnym poradenstvom. Pri riešení individuálnej zmluvy alebo sporu odporúčame konzultáciu s advokátom, keďže prax (napríklad administratíva Slovenského pozemkového fondu) sa riadi aj vlastnými vykonávacími predpismi.
Zdroje: zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v znení zákona č. 308/2025 Z. z. (najmä § 1a, § 5, § 8, § 10, § 12, § 13 a prechodné ustanovenia), dôvodová správa k zákonu č. 308/2025 Z. z. (NR SR), zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 140, § 679, § 680), nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 k zákonu č. 140/2014 Z. z.