Predchádzajúci článok o zaradení pozemkov rieši otázku „dá sa tu vôbec stavať?“. Tento sa venuje kroku, ktorý nasleduje po odpovedi áno - samotnému povoľovaniu stavby, kolaudácii a situáciám, keď sa niečo postavilo bez povolenia alebo v rozpore s ním. Od 1. apríla 2025 platí na Slovensku nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil takmer päťdesiat rokov starý zákon č. 50/1976 Zb. a zásadne zmenil nielen samotný proces povoľovania, ale aj to, čo sa dnes dá a nedá dodatočne napraviť.
Ako dnes prebieha povoľovanie stavby
Najväčšou zmenou je zrušenie dvojstupňového konania, na ktoré boli stavebníci desaťročia zvyknutí - samostatného územného rozhodnutia a samostatného stavebného povolenia. Nový zákon oba kroky spojil do jedného procesu, ktorý sa označuje ako konanie o stavebnom zámere.
V praxi to vyzerá takto: stavebník najprv predloží svoj stavebný zámer dotknutým orgánom a organizáciám (správcom sietí, hasičom, hygienikom), ktoré k nemu vydajú záväzné stanoviská a vyjadrenia. Na základe toho príslušný stavebný úrad, v niektorých prípadoch takzvaný špeciálny stavebný úrad, vydá rozhodnutie o stavebnom zámere, v ktorom sú stanovené podmienky realizácie stavby. Vo veciach, ktoré sa dajú rozhodnúť bez ústneho pojednávania a miestnej obhliadky, má úrad na rozhodnutie 30 dní od úplnosti žiadosti, v ostatných prípadoch 60 dní. Až následne, ešte pred začatím prác, sa overuje podrobný projekt stavby. Výsledkom je overovacia doložka, ktorá potvrdzuje súlad projektu s vydaným rozhodnutím. Samotná realizácia stavby musí prebiehať presne podľa overeného projektu a podmienok rozhodnutia.
Pre menšie a jednoduchšie stavby, napríklad drobné stavby, niektoré prístavby či oplotenia, zákon ponecháva zjednodušený režim takzvaného ohlásenia. Ide o rýchlejší postup bez plnohodnotného konania s účastníkmi. Ak by však ohlásenou stavbou mohli byť dotknuté práva susedov alebo tretích osôb, úrad môže rozhodnúť, že sa taká stavba dá povoliť len riadnym konaním o stavebnom zámere.
Kolaudácia - kedy je potrebná a ako prebieha
Kolaudácia je povinná pred uvedením do trvalého užívania pri každej novej stavbe a pri väčšine zmien dokončenej stavby (prístavba, nadstavba, vstavba), na ktorú bolo potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere. Pri stavbách, ktoré prešli len ohlásením, sa kolaudácia spravidla nevyžaduje, s výnimkou prípadov, keď ide zároveň o zmenu v spôsobe užívania stavby. Nový zákon zmenil aj terminológiu - namiesto kolaudačného rozhodnutia vydáva úrad kolaudačné osvedčenie.
K návrhu na kolaudáciu je potrebné doložiť súbor dokladov, ktorých presný rozsah závisí od typu stavby - typicky geodetické zameranie skutočného vyhotovenia stavby, energetický certifikát budovy, záväzné stanoviská dotknutých orgánov a prípadne potvrdenie o zaplatení miestneho poplatku za rozvoj. Po doručení úplného návrhu má úrad podľa § 66 zákona sedem pracovných dní na to, aby oznámil termín kolaudačnej obhliadky. Pri obhliadke sa overuje, či bola stavba zrealizovaná v súlade s overeným projektom, podmienkami rozhodnutia a stavebno-technickými požiadavkami. Ak je stavba spôsobilá na trvalé užívanie, úrad vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní; ak zistí nedostatky, kolaudáciu preruší a vyzve stavebníka na ich odstránenie.
Ak je stavba alebo jej samostatne užívateľná časť hotová, ale z rôznych dôvodov ešte nie je možné podať návrh na riadnu kolaudáciu, zákon pozná inštitút predčasného užívania stavby (§ 70) a dočasného užívania na skúšobnú prevádzku (§ 69). Užívanie stavby pred kolaudáciou bez takéhoto povolenia je priestupkom.
Čo ak môj projekt začal podľa starého zákona
Veľa stavebníkov má rozostavané projekty alebo vydané povolenia ešte podľa zákona z roku 1976. Podľa prechodných ustanovení v § 84 nového zákona zostávajú právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov zachované a lehoty, ktoré začali plynúť podľa starých predpisov, plynú ďalej až do uplynutia. Konania začaté pred 1. aprílom 2025 sa spravidla dokončia podľa pôvodných predpisov. V praxi to však vyžaduje individuálne posúdenie - dôležité je najmä to, v akom štádiu sa konanie nachádzalo a čo už bolo právoplatne vydané. Práve táto oblasť patrí medzi najčastejšie zdroje neistoty u stavebníkov, ktorí svoj zámer začali riešiť ešte pred reformou.
Čierne stavby - najzásadnejšia zmena posledných rokov
Toto je pravdepodobne najdôležitejšia praktická zmena nového stavebného zákona a mnohí vlastníci o nej ešte nevedia. Podľa starého zákona bolo dodatočné povolenie nepovolenej stavby, takzvanej čiernej stavby, bežným a relatívne dostupným inštitútom. Nový zákon tento prístup zásadne sprísnil a pri stavbách postavených po jeho účinnosti ho v podstate úplne vylúčil.
Kľúčový dátum je 1. apríl 2025. Ak bola stavba alebo jej podstatná časť realizovaná po tomto dátume bez potrebného povolenia, bez ohlásenia alebo v rozpore s nimi, nový zákon už nepozná žiadnu formu jej dodatočnej legalizácie. Stavebný úrad v takom prípade nariadi odstránenie stavby bez ohľadu na to, ako dlho už stavba stojí alebo je užívaná.
Pre stavby postavené bez povolenia ešte pred týmto dátumom zákon ponecháva prechodné obdobie: o ich dodatočnú legalizáciu je možné požiadať podľa pôvodných predpisov, najneskôr však do 31. marca 2029. Po uplynutí tejto lehoty sa aj tu výrazne zhoršuje pozícia vlastníka a úrad spravidla pristúpi k odstráneniu stavby, nie k jej legalizácii. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa považujú za povolené.
Praktický dôsledok je jednoduchý. Ešte donedávna platilo, že sa dá „najprv postaviť a povolenie doriešiť neskôr“. Dnes je toto riziko neporovnateľne vyššie a pri novších stavbách prakticky neexistuje cesta späť. Začať stavať bez právoplatného rozhodnutia o stavebnom zámere alebo bez platného ohlásenia je preto dnes rizikovejšie ako kedykoľvek predtým.
Zhrnutie
Nový stavebný zákon výrazne zjednodušil formálnu stránku povoľovania - z dvoch samostatných konaní urobil jedno, zaviedol elektronické podávanie a jasnejšie lehoty pri kolaudácii. Zároveň však výrazne sprísnil dôsledky nepovolenej výstavby: staršie čierne stavby majú ešte do 31. marca 2029 šancu na dodatočnú legalizáciu podľa starých pravidiel, pri stavbách po 1. apríli 2025 už táto možnosť prakticky neexistuje. Kto plánuje stavať, tomu sa preto dnes oveľa viac oplatí mať povolenie vybavené riadne a vopred, než sa spoliehať na dodatočné doriešenie.
Tento článok je všeobecný informačný prehľad platnej legislatívy a nie je konkrétnym právnym ani stavebno-technickým poradenstvom. Konkrétny postup, najmä pri prechodných ustanoveniach alebo pri už rozostavaných stavbách, odporúčame vždy overiť individuálne, keďže podmienky sa líšia podľa štádia konania aj typu stavby.
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe (najmä § 66, § 69, § 70 a prechodné ustanovenia § 84), zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, informácie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (uupv.sk) k lehote na legalizáciu stavieb do 31. 3. 2029.